Emlak Balonu Nedir ? Nasıl Anlaşılır ?

Konut yatırımı yazımda ve konut kredisi yazımda detaylıca bahsettiğim üzere Türkiye’de insanların en sevdiği yatırım araçlarından birisi konut yatırımıdır. Bu yazımızda da bu sevilen yatırımın sürekli tedirgin eden tarafına ilişkin emlak balonu nedir meselesini inceleyeceğiz.

Emlak Balonu Nedir ?

Aslında özellikle konut kredisi yazımda size maliyet hesabını detaylıca yapmıştım. Okumadıysanız mutlaka okuyun bu yazımı.Özellikle ihtiyacı için konut alacak olanlar dikkatlice okusun. Konut yatırımı ile ihtiyaç için konut alımının ayrımını da bu vesile ile size göstermiş olayım. Şunu da belirteyim: emlak balonu nedir veya emlak balonu meselesi ihtiyacı için konut alacak olan kişiler için pek geçerli değilir.

Yine yazıya giriş yapmadan söyleyeyim. Konut yatırımını sevmem, yapmam ve yalnızca bir tane konutum var. Oturduğum konut kendi konutum ve yatırım amaçlı değil. İkincisini almayı düşünmüyorum. Yani bu eleman konut yatırımı yapmış, fiyatları düşmesin diye piyasaya yazı salıyor denmesin.

Konut Talebi Kimden Geliyor ?

Ülkede emlak balonu olup olmadığı meselesine girmeden evvel bu konuya girmek istiyorum. Çünkü Türkiye’de emlak piyasasında fiyat seviyesini, yatırımlarınızın geri dönüş oranını, kira seviyesini v.b. konuları idrak etmeniz için bu konu esaslıdır.

Türkiye’de nüfusun ağırlıklı kısmı işçi, memur ve emeklilerden meydana geliyor. Hatta yanlış bilmiyorsam ücretli kesimin %49’u da asgari ücret ile çalışıyor. Emeklileri saymazsak bu adamlar sabah 9 akşam 6 arası çalışan, ticaret yapma olasılığı oldukça düşük olan, ancak sürekli de kendine ek bir gelir yaratmak için uğraşan ve debelenen insanlar.

Türkiye’de emlak balonu nedir, emlak balonu olup olmadığını anlamanız için çözmeniz gereken ilk meselelerden biri bu güruh. Çünkü konut talebinin büyük kısmını bu ekip oluşturuyor.

Konut Yatırımı Neden Seviliyor ?

Bu adamların yerine (bunlardan biri de benim mesela) kendinizi koyun. Şartlarınız şu; -başka bir işle ilgilenemeyecek kadar yoğunsunuz, –kazandıran yatırım araçlarında bahsettiğim sermaye piyasası araçlarına girmekten çekiyorsunuz, -finansal bilgi seviyeniz az-risk almayı sevmiyorsunuz-düzenli nakit getirisi olsun istiyorsunuz,-düzenli nakit getirisi enflasyona karşı ezilmesin istiyorsunuz, –borsa, dolar, altın gibi fiyatları oynak riskli bir piyasaya girmek yerine az olsun benim olsun,hanıma nasıl hesap vereceğim diyorsunuz.

İşte bu saydıklarımı bir arada sağlayan iki yatırım aracı var. Birincisi mevduat ikincisi ise konut/ iş yeri yani emlak yatırımı. Kolay, riski az, düzenli ve enflasyona yenilmeyen getiri, kendi kendine değerlenen bir varlık, yormayan bir yatırım tipi.

Konut yatırımının en güzel tarafı ise bankaların bu yatırım için %10 öz kaynak istemesi ve %90 kredilendirme sağlaması. Başka hiç bir yatırım için bir bankadan bu kadar kredi çekemezsiniz. Yani ölçek etkisi çok büyük. Bu açıdan baktığınızda konutun muadili zaten yok. Bu yüzden ülkenizde çok sevilir, tutulur konut yatırımı.

Bir de ek olarak yatırım stratejisi bazında baktığınızda konut ya da işyeri yatırımı hem değer yatırımı imkanı sağlar hem de tıpkı temettü yatırımı gibi düzenli nakit getirisi sağlar. Bu aslında bir yatırım aracı için oldukça iyi bir niteliktir.

Takıntılar ve Alışkanlıklar

Öte yandan sürekli emlak geliri sağlayarak kira gelirleri ile yaşamayı hayal eden, yine aldığı emlağın değerlenerek kendisini zengin etme hayaliyle yaşayan bir sürü insan da cabası. Bunlarda rant bağımlıları.

İşte bu yüzden Türkiye’de emlak yatırımı çok seviliyor ve tercih ediliyor. Hem talep eden nüfusun fazla olması bu durumu destekliyor hem de sosyal olarak eğilimimiz çok yüksek.

Mesela ortalama bir Türk evladı olarak işe girdiniz.Hayallerinizde parayı sağda solda hunharca yemek, o bardan bu pavyona gezip umarsızca ezmek var. Ancak yaklaşık bir sene sonra bir telefon ve valideniz ya da pederiniz muhtemelen size şöyle diyor “evladım işe girdin, yeter parayı ezdiğin, tasarruf edemiyorsun gel seni borca sokalım, zorla para biriktirtelim”. Bir savuşturdunuz iki savuşturdunuz ama üçüncüsüne muhtemelen gücünüz yetmeyip tamam dediniz. Hayırlı olsun konut yatırımcıları arasına girdiniz.

Bu arada bu konut ya da emlak alımı iyi bir para biriktirme yöntemidir. Seve seve ödersiniz o borcu. Yoksa sahip olduğunuz konutu banka yarı fiyatına kendi üstüne alır. Zaten otomatik ödeme talimatını bir kere verince insan maaşının çok az olduğunu düşünüyor.

Çin’de de benzer bir durum var. Şu coronavirüs belası peydah olmadan evvel ekonomi sayfalarında günlerce yazdılar. Fakat Çin’lilerin bu konut takıntısı çok acayip. Adamlar konutu sosyal bir statü aracı olarak görüyorlar. Mesela evlenmek isteyen erkek önce konutu satın alıyor. Yoksa evlenmesine sıcak bakılmıyor. Hani yuvayı dişi kuş yapıyordu lan?

Velhasıl bu tip sosyal takıntılar da önemlidir. Bunları bilmeden piyasada yorum yapan tonla eleman var. Bunları ciddiye almayın abi. İktisadi hayatın en bilinmeyen ancak en etkili değişkeni insandır. Bunları iktisat yazımda detaylıca anlattım. Ancak bir çok finansçı ( ben bunlara iktisatçı diyemiyorum) iktisatçı olamadığı için bunları bilmez. Dolayısıyla hepsinin analizleri cortlar.

Varlık Balonu Nasıl Anlaşılır?

Bir varlıkta balon olup olmadığını anlamanız için bakmanız gereken sihirli oran ROI’dir. Kazandıran yatırım araçları yazımda detayıyla bahsetmiştim. Ancak anlaşılsın diye üstüne basa basa söyleyeceğim.

ROI return of investment demektir. Türkçesi yatırımın geri dönüş süresidir. Örneğin Türkiye’de bir konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20-21 yıldır. Peki ben bunu neyle karşılaştıracağım? Mevduat faizi ile. E mevduat faizinin oranı %10 yani 10 yolda geri dönüyor bu para bana. Tüm konut yatırımı yapanlar geri zekalı işte diyorsunuz muhtemelen.

Ancak kaçırdığınız nokta şu, nasıl kira getirisi enflasyon nispetinde artıyorsa marjinal bir kriz olmadığı müddetçe konutun ederi de enflasyona yakın oranda artacaktır. Çünkü konut niteliği itibariyle bir varlıktır, yatırım aracıdır.

Öte yandan faiz geliri aylık bazda değişmekte ve faiz riski taşımakta iken konut kirası geliri sene başında belirlenir ve faiz riski yani değişme riski taşımaz.

Ve defaatle belirttiğim üzere konuta kredi çıkma miktarı %90’dır. Böyle kredilendirilen bir yatırım aracını dünyada hiç bir yerde göremezsiniz.

Aslında konut yatırımı yapanlar o kadar da geri zekalı değilmiş de mi?

Emlak Balonu Nasıl Anlaşılır ?

Yıllardır bu sektöre ilişkin yabancı raporlarını takip ediyorum. Genelde 5 veri üzerinden hareket ediliyor.

• Kira/Fiyat oranı (yani basit hesapla kaç kira ile bu evi satın alabilirim? )
• Kira/Gelir oranı (yani ödenilen kira gelirin ne kadarını kaplıyor ?)
• Nominal Emlak Fiyatları Artışı
• Reel Emlak Fiyatları Artışı
• Konut Kredisi Artış Oranı
• Arz-Talebi etkileyecek marjinal bir hadise yaşandı mı ?

Şimdi bu 5 oran hem bölgesel olarak hem de toplum alışkanlıkları olarak kendi içerisinde değerlendirilmesi gereken oranlar. Yani sihirli bir sabit sayı yok. Zaten bu şekilde bir analiz yöntemi de yok.

Siz incelerken önce ülke geneline, daha sonra bölgeye bakmalısınız.

Toplumu Saf Dışı Bırakamazsın

Normalde sadece ROI’ya bakarak “aha burda balon var aga matematik şaşmaz” diyebilirsin. Ancak yine bir şeyler kaçırıyorsun.İnsanların alışkanlıkları. İnsan seçimlerini ve tercihlerini formüle dahil etmeyen teoriler hep eksik kalacaktır ve sizin teoriniz de bu eksik/yarım teorilerden biri.

Varlığa ilişkin takıntı varsa o varlıkta balon olmaz. Emlak balonu nedir öğrendik ama bakalım varlıkta balon var mı? Bak şimdi temcit pilavı gibi hollanda lale soğanı çılgınlığını koyacaksınız önüme ama orada takıntı sosyal bir takıntı değil, kısmi ve oldukça kısa süren bir takıntıdır. Oysa bu toplumda hiç bitmeyen üç takıntı vardır. Biri altın, diğeri konut üçüncüsü de araba.

Peki bu takıntılar değişecek mi?

Bence yakın zamanda değişecek. Yeni bir nesil geliyor.Bunlara Z kuşağı deniyor sanırım. Yani bahsettiklerim 2000 ve sonrası doğumlular. Abi bu herifler hiç bir şeye sahip olmak istemiyor, esnek yaşamak, hayatına bakmak ve borçlanmamak istiyor. Dolayısıyla günübirlik yaşamaya çalışıyorlar. Yani her şeyi kiralıyorlar. Bence bu ekip 30-40 yaşlarına gelip benim gibi 80 doğumluların bir ayağı çukura girince (coronadan gitmezsek) bu alışkanlıklar değişecek.

O zaman yeni bir iktisadi formül yazmanız ve bu adamların tercihlerini toplam nüfus içindeki oranlarına ve gelir kazanım durumlarına göre değişken olarak katmanız lazım. Ancak şimdi değil. O vakit daha gelmedi.

Metrekare Başı Maliyet Yanılgısı

Emlak balonu nedir meselesinde öne sürekli olarak sürülen argüman metrekare başı maliyetin bilmem kaç katı fiyata konut satışı yapılması meselesidir. Her yıl kıymetli çevre ve şehircilik bakanlığımız inşaat maliyetleri tablosu yayınlar.Bu tabloyu incelerseniz Lüks betornarme karkas sınıfı bir inşaatın metrekare maliyetinin 2.000 TL civarı olduğunu görürsünüz.

İstanbul için konuşursak ortalama 100 metrekare (2+1) bir evin maliyeti 200.000 TL tutuyor. Ama meşhur sarı siteye girerseniz varoş üstü semtlerde bu dairelerin 600.000 TL ye satıldığını, lüks altı semtlerde 1-1,5 mio.ya satıldığını görürsünüz. Olm bunlar 3-5 katı para kazanıyo, çok iyi lan diyorsunuz. E hepimiz müteahhit olak kardeş o zaman dediğiniz duyuyorum ama hesaplamadığınız bir şey var.Arsa maliyeti.

İstanbul malum olduğu üzere ülkenin %25’inin kısıtlı bir alanda yaşadığı, tıkış tıkış bir şehrimiz. Bunun en büyük sebebi herkesin ana arterlere (e-5 ve tem) ve dolayısıyla toplu taşımalara yakın olmak istemesi. E haliyle talep fazla olunca iktisadın fiks kuralı işler ve fiyat artar. Arsa maliyetini de eklediğinizde “aslında müteahhitlik o kadar da iyi değilmiş olm” moduna girebilirsiniz.

Stokta Çok Konut Var Yanılgısı

Ülkede ekonomik sorunun coştuğu ve koptuğu her dönemde ortaya atılan ve emlak balonu nedir sorusunun ekürisi olan bu iddaa artık kabak tadı verdi. Adamların ileri sürdüğü tek şey ise şu: ülkede konut stoku çok fazla, fazla olan şeyin fiyatının düşmesi lazım.

Zekaya ve aneliz(doğru yazılışının analiz olduğunu biliyorum tatava yapmayın, e harfiyle dalarım) yeteneğine bakar mısınız?

Yani muhteşem bir zeka ve öngörü. Ulan sığır, hangi bölgede, hangi gelir grubuna( segmente) hangi nitelikte yapılmış olan konutların stok durumu ne?. Bundan adam hiç bahsetmiyor direk arz talebe giriyor. Senin iktisat hocanı IS-LM eğrileriyle döverim lan ben. Öyle böyle değil. Bu kadar soyut bir analiz yeteneği olabilir mi lan.

Neyse… gelelim işin reelitesine. Bizzat içinde yaşadığım için İstanbul örneğinden giriyorum. İstanbul’da 1 mio adet civarı konut fazlası var deniyor. Söylenen konut fazlası Avrupa yakasında Esenyurt ve Ispartakule civarı. Gerçekten o bölgede konut fazlası var. Çünkü orası çok uzak. Ahahahahaha ulan marsa giderim oraya gitmem. Ne toplu taşıma var, ne metro gidiyor, ne tren gidiyor allahın defettiği yer. Ama gel içerilere doğru. Kadıköy, Beşiktaş, Bayrampaşa, Esenler, Fatih…Sur içi, deniz kenarı…. Ev yok ev.

Millet ev bulamıyor buralarda.Kiralar hortlamış gitmiş.

Neymiş, konut stoku İstanbul’da yoğunlaşmışmış. Bilmemneremin kenarı ya böyle bir aneliz olabilir mi?

Dipnot: Üst gelir grubuna hitap eden konutlarda bir köpükleşmeden bahsedilebilir. Ancak çok ciddi argümanlar gerektiği için bu mevzuya girmiyorum.Bu benim düşüncem sadece.

Kriz Çıkacak Tüm Konut Fiyatları Düşecekçiler

Evet bir de böyle bir ekip var. Ancak bu güruhun atladığı iki şey var. Türkiye’de konutların ağırlıklı kısmı bankalarda ipotekli. Bankalar malum olduğu üzere sermaye açısından kuvvetli kurumlar. Ve kanunlar ipotekli konutları banka malı sayarak krediye çevirmesine imkan veriyor. Eğer 3 yılı geçerse sahiplik süresi, banka ancak vergi ödemeye başlıyor.

Dolayısıyla banka bir likidite krizinde değilse bu konutları ucuza satar hayalinde olanlarınız varsa lütfen hayallerinizi suya düşürün ve yüzmesini öğretin. Yoksa boğulacaklar.

Merkez Bankasının son likidite mercii kavramının daha fazla ön plana çıkması, 2008 ABD krizinde too big to fail olanların kurtarılması ile bulunan saçma monetarist yöntem, bankaları likidite krizine sokmaz. 2001 yılında bu bankaların likidite krizine girerek nasıl battığını ve bunun bu ülkeye maliyetini hepimiz sevile sevile öğrendik.

Bankalara ipotekli olmayan konutlar da şirketler üzerine değil bunların eşi çocuğu üzerine kayıtlı. Ve çoğu firma sahibi ilerde batarsam diye mallarını kesinlikle kendi üstüne almıyor. Ya çocuklara ya da eşlere veriyor ki bu kişileri de akıllı olanlar kredilere kefil yapmıyor.

Yani adam batarsam hanımla çocuğun üstüne olan taşınmazları banka satamaz (icra yoluyla ulaşamaz) ben hep borçlu kalırım ama bu konutların kira geliri bize yeter diye plan yapıyor. Genelde bu plan tutar bu arada. Yani adam battı ama hala cayır cayır X5’e biniyor dediğiniz adamlar bu şekilde biniyor.

Yine siz kendinizin bir konutu olduğunu ve fiyatının çakıldığını düşünün.Yani diyelim ki 1 mio TL değerindeki evinizin değeri 100.000 TL’ye düştü. Satar mısınız?

Paraya ihtiyacınız olmadığı müddetçe satmazsınız. Burada kritik nokta paraya ihtiyaç duyma noktasıdır. Konut yatırımı yapan çoğu insanın bu yatırımı ek gelir için yaptığını ve esas gelirinin başkası olduğunu düşündüğünüzde demek istediklerim biraz daha anlam kazanır.

Emlak balonu olduğunu yukarıdaki sebeplerle düşünmüyorum ve bir sürede düşünmeyeceğim. En azından toplum alışkanlıkları bu fonksiyonda majör değişken olmaya devam ettiği ve toplumun hakim jenerasyonu değişmediği müddetçe ben formülümü değiştirmem aga.

Özet: Emlak balonu yok.

12.08.2022 Güncellemesi

Evet arkadaşlar. Cümleten yeniden selamlar. 1980’lerden bu günlere gelen neo liberal çılgın parasalcı dönemin sonlarına geldik. Bu gün geldiğimiz noktada konut piyasasını bir kez daha değerlendirme vaktimiz geldi geçiyor bile. Tabi bu süreçte Türkiye özelinde başta artan dolar ve bunun doğrudan ilk etkilediği unsur olan konut maliyetleri artışıyla tüm konutlarda çılgın bir fiyat artışı yaşandı. Değerini 2’ye 3’e katlayan konutlar oldu. Bu arada şunu söyleyeyim. Ben 2017 senesine bir konut aldım. Konutu aldığım tarihteki USD maliyeti ile bu konutun geldiğimiz gündeki piyasa fiyatının USD ederi halen aynı. Yani servetim filan artmadı.

Konut Balonu Ne Zaman Patlar ?

Efenim varlık balonları Merkez Bankaları faiz arttırdığı zaman patlar. Bu gün geldiğimiz noktada ekonomi politik şöyle gidiyor. Merkez bankaları arz yönlü enflasyonun kalıcı olacağına karar verdiği için faiz arttırmaya başladı. Buna ek olarak dünya politik olarak çok kutuplu bir sürece gidiyor. Bu bağlamda ülkelerin iktisadi olarak daha iç üretime dayalı modellere giriştiğini görüyoruz. Dolayısıyla ülkeler yoksunluğu çektiğini ürün gruplarında fiyat sorunu yaşıyor. Bu bir süre daha devam edecek gibi de görünüyor. Dolayısıyla başlangıç aşamasında geçici denilen enflasyon bir anda kalıcı hale geldi.

Geldiğimiz noktada faizlerin artması kredi ile işleyen konut piyasasını etkilemeye başladı. Öte yandan Dünya genelinde de baktığımızda özellikle Çin’in konut sektöründe muhtelif sıkıntılar yaşandığı duyumları arttı.

Bununla birlikte Türkiye’de devletin kira artış oranlarına müdahale ettiğini gördük. Aslında devlet bildiğin yatırım aracının getirisini sınırladı.

Tüm bu hususları bir arada değerlendirdiğimde kriz çığırtkanlığı yapılacak bir durum olmadığını düşünüyorum. Yani 2008 ABD’de ki gibi işte insanlar oturdukları evlerin kredisini ödeyemeyecek, sonra bankalar bunu ucuza satacak, konut fiyatları düşecek demiyorum. Özellikle Türkiye için bunu hiç söylemiyorum.

Ancak hem kira getirilerine sınırlama konulması hem de özellikle konutların alınabilir gelirin üstüne çıkması bu piyasada bir yavaşlama olacağını gösteriyor. Bununla birlikte ben konut fiyatlarının gerileyeceğini düşünmüyorum. Uzun vade için tahminim özellikle Türk konut piyasası için enflasyonun reele kavuşması ile gelirlerin artarak tekrar insanların alabileceği seviyeye geleceği şeklindedir. Özetle halen balon yok diyorum. Bununla birlikte faiz arttırımının finansmana erişimi sınırlaması, yine gelirlerin ya da alım gücünün zayıflaması bu sektörü etkiler.