Konut Yatırımı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul yatırımlarını temel olarak konut yatırımı, iş yeri yatırımı, arsa yatırımı ve tarla yatırımı olarak ayırabiliriz. Bu yazıda konut yatırımı nasıl yapılır? hususuna değineceğim. Size konut yatırımlarının nasıl daha isabetli yapılabileceğine ilişkin bazı tavsiyelerde bulunacağım. İş yeri ve arsa yatırımlarına ilişkin önerilerimi ve tavsiyelerimi ise ayrı bir yazımda değerlendirdim. Onu da okumanızı tavsiye ederim.

İşin detayına girmeden evvel hepinizin hayalinin daha sonra değeri 100 katına çıkacak, sizi zengin edecek bir konut ya da iş yeri alıp bunu satarak zengin olmak ve bu parayı discolarda, kumarhanelerde escortlarla hunharca yemek olduğunu biliyorum. Ülkede bunu yapanlar ve bu yol ile zengin olanlar var mı? Tabii ki bunu yaparak parasına para katan ciddi sayıda insan mevcut.

Ben size burada bu yöntemi anlatamam. Çünkü bunun için ciddi bir insider tradinginizin olması gerekiyor. Bu bilgi ben de yok. Açıkçası bu şekilde bilgisi olan bir kişinin bu bilgiyi paylaşacak kadar saf olduğuna da pek olasılık vermiyorum.(Bana uyuz olduğunuzu biliyorum, siz kısa yoldan köşeyi dönmek istiyorsunuz ama ben size hiç bu yöntemi anlatmıyorum.)

Bana sorarsanız size bu vaatte bulunarak öneri yapanlardan da uzak durun. Umut ve hayal satmak en fazla kazandıran ticaret yöntemlerinden biridir.

Hayal Satmanın Karlılığı

Yani bu aşağıda okuyacağınız yazılarda size hayal satmayacağım. Burayı yazmadan önce internet aleminde zaten var olan şeyleri anlatmayayım diye çok sayıda blog, web sitesi, danışmanlık firmasının sitesini gezdim. Özetle hepsi hayal satıyor.

Hayal satmak gerçekten kazançlı bir iştir. Mesela arsa yatırımı yazısında detayıyla anlattım. Hayal ticaretinin top noktası o bölümdür. Müthiş kazandırır. Başka hayal satan mesela milli piyango vardır. Onlar da müthiş kazanır. Ama ben size hayal satmayacağım. Belki aşağıda okuduklarınız ile yatırımlarınızın daha kısa sürede geri dönmesini sağlayabilirim diye düşünüyorum.

Sizlere de özellikle tavsiyem, yatırımlarınız konusunda size hayal satan insanlara bulaşmayın.  Bu sadece gayrimenkul için değil diğer tüm yatırım araçları için geçerlidir.

Bu kadar girizgah yaptıktan sonra gelelim ortalama bir insanın gayrimenkul yatırımına ve bu yatırımı yaparken dikkat etmesi gereken hususlara.

Konut Yatırımı

Gayrimenkul yatırımlarından nakit getirisi olan konut alımının avantajı, yatırımın size düzenli olarak nakit getirisi sağlamasıdır. Yani bu gayrimenkulleri kiraya verirsiniz ve gayrimenkul aldığı kiralar ile sizin yerinize çalışır. İşin güzel yanlarından birisi kira gelirlerinin her yıl düzenli olarak sözleşmeye dayalı şekilde TÜFE nispetinde artmasıdır. Bu sizin gelirlerinizin enflasyona karşı otomatik olarak korunması demektir.

Elinizdeki gayrimenkulü satmaya karar verdiğiniz zaman ise ülkedeki enflasyona ve gayrimenkulün olduğu yere göre gayrimenkulün kendi fiyatının değerlenmesi vardır.

Konut Yatırımı Maliyetleri

Nakit getirisi olan gayrimenkul yatırımlarında sermaye maliyetine ek olarak bazı mükellefiyetleriniz doğar. Bunlar kira geliriniz nedeniyle vergi dairesine ödemeniz gereken gelir vergisi, yine yılda iki dönem ödemeniz gereken, gayrimenkulün kayıtlı olduğu belediye nezdinde adınıza tahakkuk etmiş olan emlak vergisi, gayrimenkulü alırken genelde alıcının (bazı durumlarda alıcı ile satıcı %50’şer paylaşmaktadır.) ödediği gayrimenkul alım-satım vergisi diyebiliriz.

Gayrimenkulün alımı sırasında eğer emlakçı aracılığı ile anlaştıysanız emlakçı gayrimenkulün alım bedelinin %3’ü oranında komisyon alır.

Toplam tapu harcı masrafı ise %4’tür. 2020 yılı itibariyle yapılan satış işlemi ile ilgili 167 TL de döner sermaye payı alır devlet. Bu veri her sene değişir ama internette aratma yaparsanız bulursunuz.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesi

Kira gelirlerinizden kesilen gelir vergisi sizin vergi tipini götürü usul mü yoksa gerçek gider mi seçtiğinize göre değişir. Bu ikisi arasındaki fark, gerçek gider yönteminde kiraladığınız daireye yaptığınız masrafların faturalarını ibraz ederek gelirlerinizden düşülmesini sağlamanızdır. Adı üstünde gerçek gider yani. Götürü usulde ise kiradan direk %15 gelir vergisi keser patron. Ek olarak devlet bu gelir vergisini hesaplarken ev sahibine şunu der: ey vatandaş sahip olduğun gayrimenkulden 6.600 TL (2020 yılı için) ve altında bir tutarda kira geliri elde ediyorsan senden vergi almayacağım. Buna da kira gelirinden istisna tutarı denir.

Yine kiraya vereceğiniz unsur bir konut ise yerine göre 2 ya da 3 depozito kiracıdan alırsınız peşin olarak. Bunu kira olarak değil kiracı evi terk ettikten sonra evin yeniden kiraya verilebilmesi için yapacağınız boya ve muhtelif masraflar için alırsınız.

Yatırımın geri dönüşünü hesaplarken yukarıda saydığım bütün bu maliyetlerinizi eklemeniz gerekir. Ek olarak gayrimenkulü kredi ile satın alıyorsanız bu krediden kaynaklanan faiz giderleri de sizin maliyet unsurunuzdur. Bunu da eklemeniz gereklidir.

Maliyetiniz arttıkça sizin ROI’niz artar. Yani yatırımın kendini amorti süresi uzar. Buna dikkat edin. Yani boşa kürek çekmeyin.

Konut Alırken Dikkat Edilecek Hususlar ve Konut Yatırımının Paraya Dönüşümü

Konut yatırımlarının paraya dönüşümünü doğrudan gayrimenkulün konumu, yaşı, fiziki vaziyeti etkiler. Bu durum bu yazıda anlattığım konut yatırımı için geçerli olmakla birlikte iş yeri için de geçerlidir, arsa ve arazi için de geçerlidir. Ama esas etkileyen unsur konumudur. Bir alt başlıkta belirttiğim hususların tamamı sizin yatırımınızın paraya çevrilme sürecini yani likiditesini doğrudan etkiler. Bunlara dikkat edin ve yatırımlarınıza ona göre şekil verin. 

Konut Yatırımı Püf Noktaları

Yazının bu kısmında konut yatırımı püf noktalarını belirleyeceğiz. Ancak burayı okurken muhakkak aklınızda şunları bulundurun. Benim size söylediklerim değer yatırımı için değil oturmak ve nakit getiri elde etmek içindir. Yatırımlarda değer yatırımı neymiş kardeşim ya filan diyorsanız gidin Nasıl Yatırım Yapılır Dersleri adlı yazımı okuyun.

Konum

Eğer bir konut yatırımı yapıyor iseniz konut alanının fazla olduğu, yani insan yerleşiminin fazla olduğu bir yerden alınız. Yani etrafında sanayi olan bir yerde kimse oturmak istemez. Bu durum trafiği de arttırdığından çok tercih edilmez. Sonuçta hava kirliliği, gürültü v.b. unsurlar mutlaka alıcıları etkileyecektir.

Ülkemizde ses duvarı gibi teknolojileri devlet henüz uygulamadığından özellikle otoban, ana yol kenarı gibi yerlerde ev almanızı tavsiye etmem. Evet, ulaşım açısından dediğim konu ile çelişkili görünebilir bu durum ama benim bahsettiğim yolun dibinde olan konutlar. Yani yola sıfır ev almayın. Çok gürültü olur ve bu kullanıcıları ciddi şekilde rahatsız eder. Bu da sizin evinizi hızlıca kiraya veremeyeceğiniz anlamına gelir.

Konumdan bahsedince direk olarak aklıma evin cephesi geliyor. Cephe nereye bakmalı? Bunu bulunduğunuz yerin sıcaklığına göre ayarlayacaksınız. Örneğin Adana’daki adam ile Erzurum’da ki adam aynı cepheden almaya çalışmaz. Bu konu doğrudan güneşin doğuş ve batışı ile ilgili.

Ev almaya gittiğinizde cep telefonunuzdaki pusula uygulamasından kontrol edeceksiniz bu durumu. Evde en çok vakit geçirdiğiniz yer salondur. Salondan sonra da mutfak gelir. Eğer soğuk bir memlekette yaşıyorsanız bu bölüm yani salon güney doğu ya bakmalı. Ancak sıcak bir memlekette yaşıyorsanız bu bölüm kuzey batıya bakmalı.  Bu anlattığım olmazsa olmaz ölümcül bir konu değil. Sadece bu dediklerime riayet etmezseniz faturalarınız biraz artabilir.

Yaş

Bir diğer nokta ise konutun yaşıdır. Yaşı 20’den fazla olan konutlar çok fazla tercih edilmemekle birlikte özellikle İstanbul,Elazığ, Adana, Manisa gibi deprem bölgelerinde yeni yapı yönetmeliğinin akabinde yapılan inşaatlardan tercih etmeye çalışın. Yani kesinlikle ve kesinlikle 2000 yılından önce inşa edilmiş konutları satın almayın. İnsanların deprem konusunda hassasiyeti tahmin ettiğinizden daha yüksektir. Dolayısıyla kiraya verirken ya da satarken ciddi sorun yaşarsınız.

İmkanlar

Yatırım yaptığınız konutun etrafındaki sosyal alanlar da oldukça önemli. Sosyal alanlar derken özellikle konutun civarında yürüme mesafesinde bir park olması, yine konuta yürüme mesafesinde ana arter olarak nitelendirebileceğimiz ticaretin hareketli olduğu bir AVM ya da alışveriş caddesi olması önemli.

Sonuçta konutu kiralayan, çok severek kiralıyor diye sürekli olarak konutta yaşamayacak. Dışarı çıkıp gezme ihtiyacı da olacak. Ve kiralarken de bu durumu mutlaka göz önüne alacak. Ancak satın alacağınız konut yoğun bir caddenin yanında olmasın çünkü ses, araba, trafik meselesini kişiler düşünecektir. Yine bu düşünceye istinaden özellikle ticari yoğunluğu olan caddelerin üstünde, cafe üstü, disco/bar üstü, restoran üstü, düğün salonu üstü yerlerden konut almayın.

Konut yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken en önemli hususlardan biri de ulaşım imkanlarıdır. Özellikle toplu ulaşımın çok tercih edildiği büyükşehirlerde metro, tramvay, metrobüs, otobüs duraklarına yakınlık (yürüme mesafesi) satın alımı ciddi şekilde kolaylaştırır.

Otopark

Diğer bir husus konutunuzun ayrılmış bir park alanı yok ise yani site içerisinde otoparklı bir alanda yaşamıyorsanız özellikle büyük şehirlerde park meselesi ciddi bir sorun. Konutu kiralayacağınız kişinin ilk soracağı hususlardan biri de bu olacaktır. Park yeri var mı? Siz de adama sokağa park et kardeşim kocaman alan derseniz adam çekip gider. Bu mesele de tıpkı deprem meselesi gibi “amaann kim takıyor ya bu işleri” denilen ama esasında insanların dikkat ettiği bir konu.

Emin olun size satış ve kiralama aşamasında istediğiniz fiyatı dayatmak için ciddi koz verecektir bu bahsettiğim şeyler. En kötü alacağınız konutun yakınında bir otopark işletmesi olmalı.

Bir diğer tavsiyem kot altı olarak nitelendirdiğimiz yani zemin altı konut satın almamanız. Bunun sebebi ise çok fazla nem alması, bu tip dairelerin kiracıların son tercihi olması, pencerelerin direk yola çıkması ve nem nedeni ile tadilat masraflarının oldukça fazla olmasıdır. Gerçi en son çıkan yapı yönetmeliği ile zemin altı daire yapımı yasaklandı. Yani bu tip daireler miadını doldurdu.

Konut Alırken Yapmanız Gereken Kontroller

Yine alacağınız konutu ziyaret ederek ne kadarlık bir tadilata ihtiyaç olduğunu kontrol edin. Burada bakacaklarınız ise boyaların eskime durumu, nemden dolayı yeşillenmiş duvar olup olmadığı, evin kapı ve pencerelerinin fiziki vaziyeti, balkon var ise korkulukların durumu, banyoların duşa kabinleri ve kapaklarının fiziki durumu, tuvalet sifonlarının çalışıp çalışmadığı, lavabo ve muhtelif seramiklerde fiziki hasar olup olmadığı, fayanslarda kırık olup olmadığı ile dolguların dökülüp dökülmediği hususlarına dikkat edin.

Fiziki kontrolde dikkat etmeniz gereken bir diğer husus ise o eve de bir ailenin oturacağını düşünerek süreci kafanızda kurgulamanız. Yani Türkiye’de ortalama bir aile 4 kişi oluyor. 4 kişilik aile o eve rahatça yerleşebilir mi? Bu odalar nasıl kullanılacak? Bunlar önemli sorunlar. Yani kime kiralamayı planlıyorsanız onların yerleşim düzenine göre konut satın alın.

Mesela ben ev alırken adam sırf 3+1 olsun diye bir oda yapmış ama odanın penceresi yok, ardiye desen değil evin ortasında bir yerde. Beş para etmez bir oda. Adamla fiyat pazarlığı yaparken açıkça konuştum. Sen 3+1 fiyatı yazmışsın ama ben eve geçince bu odayı yıktıracağım. Yani bana 3+1 fiyatı verme kardeşim 2+1 fiyatı ver. Yani yatırım yapacağınız konutta ilk bakacağınız işe yaramaz bir oda olup olmadığı. Eğer var ise yavaştan topuklayın. Ya da fiyattan düşürün.

Ha bu aşamayı geçti ise konut odalara girin ve kenarlara köşelere bakın. Mesela ölü alan kontrolü yapın. Tıpkı ölü oda kontrolü yapacağınız gibi. Ne demek ölü alan? Yani kolonlar nedeniyle kullanılamayacak kıyıda köşede kalmış alanlardır. Bunları kontrol edin. Ev nette 100 metrekaredir ama ölü alanları çıkarınca elinizde 60 metrekare kalır. Bu takdirde evi satamaz ya da kiralayamazsınız. Sen buna bakmasan da kiralayanlar bakar.

Kafada Kurgulamak

Yine salon Türkiye’de aile kültüründe önemli bir yer ediniyor. Salonun geniş, ortalama bir kanepe bir çekyat ve bir berjer koltuğun sığacak büyüklükte olması önemli. Bu arada yeni mobilya takımları yukarıda saydıklarıma ek olarak bir de yemek masası ile birlikte satılıyor. Alacağınız evi bir aileye kiralama maksadıyla alıyorsanız bunu göz önüne alın. Yani yemek masasını koyacakları bir yer olmalı bu insanların. Yemek masası ya salona ya da mutfağa sığan bir ev olmalı. Siz yerde yemek yiyor olabilirsiniz ama günümüz insanları yerde yemek yemeyi pek sevmiyor.

Bu arada eğer 1+1 ya da 1+0 dairelerden kiralayacaksanız bu aile kültürü, salondu yemek masasıydı bakmanıza pek gerek yok. Zaten bu tip daireleri öğrenci ya da geçici konaklayanlara vereceğinizden bu kişiler bu durumu çok araştırmayacaktır. 

1+1 Dairelerin Modası Geçti Mi?

Yeri gelmişken ben bu tip dairelerin yatırım amaçlı alınması taraftarı değilim. Bir zamanlar bu evler garsoniyer olarak kullanıldığı için çok popülerdi. Yani adam affedersin fuhuş yapacak. Oteldi ,kayıttı, kameraydı uğraşmayayım diyor, gidip bu 1+0 ya da 1+1 konutlardan günlük kiralıyordu. Sonra devlet baba ben bu gelirden vergimi alırım aga deyince işler bozuldu. Polis filan da bu fuhuş işlerinin peşine düşünce gözden ciddi düştü bu daireler. Piyasada biraz araştırma yapın, çok sayıda bulursunuz bu tip dairelerden. Ben illa bu tip daireye yatırım yapacağım derseniz de eşyasını alın öyle kiraya çıkarın. Bu tip evler genel de eşyalı gidiyor.

Bu yatırım türünde son olarak alacağınız evin tapusunun üstünde de yazan brüt metrekareyi öğrenin. Daha sonra fiziki kontrolde bir net metrekare bilgisi çıkarmaya çalışın. Gerçi bunu sorarsanız söylerler ama adam satmak için fazladan nete birkaç metrekare ekleyebilir tufaya gelmeyin. Meşhur sarı renkli siteden bölgedeki metrekare fiyatlarını karşılaştırarak alım yapın. Evin brütte metrekaresine ne kadar verdiniz, piyasa ortalaması kaç? Bunu bilerek alım satım yapın.

Konut Yatırımı Son Düşünceler

Konut yatırımı herhangi bir uzmanlık gerektirmemesi ve basit olması nedeniyle ülkemizde oldukça fazla talep gören, düzenli nakit getirisi olan, özellikle beyaz yakalıların herhangi bir efor sarf etmeden para kazanabileceği bir yatırım aracıdır. Ancak konut yatırımında yazıda anlattığım üzere birçok konuya dikkat etmeniz gerekmektedir. Yine yatırımın geri dönüş süresi dediğimiz ROI konusu diğer yatırım alternatiflerine göre dikkatlice değerlendirilmelidir.

Konut ve sahibi olduktan sonra kiralama işlemi yapacaksınız. Bu kiralama sürecinde sözleşmeye yazdığınız hususlara ve kiracının ve sizin ne haklara sahip olduğunuz hususunda bilgi sahibi olmanız gerekir. Çünkü bu konuda bilgiye sahip olmazsanız paranızla rezil olursunuz. Örneğin kiracı çıkmak istemediği zaman ne yapabilirim? Kiracı evi talan edip çıktığında ne yapabilirim sorularının cevaplarını bilmeniz gerekir.

Diğer Yatırım Alternatiflerine Göre Kazancı Nasıl?

Konut yatırımı ile uğraşmak istemiyorum kardeşim, bana başka şeyler öner diyorsanız sizi Kazandıran Yatırım Araçları Nelerdir? buraya alayım. Bu yazımı okuyarak diğer yatırım araçlarının ne olduğunu, hangisinden nasıl kazanç elde edildiğini, nelere dikkat etmeniz gerektiğini öğrenebilirsiniz.

Yatırım kişisel bir karardır. Siz ne kadar çok okursanız okuyun kimse size parayı şuraya yatır burada çok kazanç var vs. demez. Bunu diyen varsa da bir adım geri durun. Zengin olma hayaliyle yola çıkıp Çiflikbankzede’ye dönerseniz çok dalga geçerim.

Velhasıl kelam yatırımda tercihi siz yapacaksınız. Tercihi yaparken esasınız olacak şey ise temel mantıksal düşünce ile yasal bilgiler ve edindiğiniz tecrübelerdir. Benim burada yazdıklarım da dahil olmak üzere bunları kendi düşünce süzgecinizden geçirip mantıklı bir kararı sizin vermeniz gerekiyor.

Bu yazıyı beğendiyseniz aşağıdaki yazıları da beğeneceğiniz düşündüğümden bir liste ekliyorum. Ordan okumaya devam edebilirsiniz.

• Emlak Balonu
• İş Yeri Yatırımı
• Arsa Yatırımı
• Konut Kredisi Nasıl Çekilir?
• Kredi Faizi Nasıl Hesaplanır
• Yatırım, Birikim ve Servet
• Nasıl Yatırım Yapılır Dersleri

Yatırımlarınızda hep kazançlı olmanız dileğiyle.